שווי הוגן של קרקע באתרי ייצור חשמל
במסגרת הרפורמה במגזר החשמל וארגון מחדש של חברת החשמל לישראל:
בעקבות החלטת ממשלה מס' 3859 מיום 3 ביוני 2018, הרפורמה במגזר החשמל מתבצעת. מטרות הרפורמה כוללות, בין היתר, ייעול מגזר החשמל, עידוד תחרותיות בו, הכנה למעבר המשק לאנרגיה נקייה, רכבים חשמליים, ואנרגיות מתחדשות, וחיזוק החוסן הפיננסי של חברת החשמל לישראל. הרפורמה במגזר החשמל והארגון מחדש של חברת החשמל לישראל בע"מ כוללת שישה נושאים עיקריים:
- צמצום הכוח המונופוליסטי של חברת החשמל לישראל במגזר ייצור החשמל וריכוזה במגזר הרשת – במסגרת זאת, חח"י תמכור את אתרי הייצור אלון תבור, רמת חובב, רידינג, חגית (חלק מהאתר) ואשכול. חלק מהשטח בתחנת רוטנברג (שיועד לבניית תחנה פחמית) יועבר לרשות מקרקעי ישראל למכירה.
- שמירה על פעילות חח"י במגזרי ההולכה וההפצה כבעלת רישיון של נותן שירות חיוני.
- הפרדת ניהול המערכת מחברת החשמל.
- פתיחת מגזר האספקה לתחרות.
- ייעול והובלה של גמישות ניהולית בחברת החשמל.
- חיזוק החוסן הפיננסי של חברת החשמל לישראל.
מכירת אתרי הייצור, הכוללים תחנות כוח פעילות, מתבצעת בדרך של מכרז הכולל קבלת רישיון לייצור חשמל. החלטת הממשלה כוללת רשימת התחייבויות של חח"י בהתאם להבנות שגובשו במסגרת דיוני הרפורמה, בין היתר לגבי מגזר הייצור, לפיהן חח"י תמכור לצדדים שלישיים חמישה היתרי ייצור באופן המאפשר המשך פעילות במתקני הייצור הנמכרים.
רשות החשמל, מכוח תפקידה על פי חוק מגזר החשמל, התשנ"ו-1996, וסמכויותיה האחרות על פי דין, ובהתאם להחלטת ממשלה מס' 3859 מיום 3 ביוני 2018 והחלטת הרשות מס' 1(1253) מישיבה מס' 542 מיום 15 במאי 2018 (להלן: "החלטה 542") רשות החשמל קובעת החלטה בנוגע למחיר הקרקע באתרי הייצור.
עד כה פורסמו 3 החלטות של רשות החשמל בנוגע לקרקע באתרים: אלון תבור, רמת חובב וחגית, לצורך חישוב השווי ההוגן במסגרת מכירת האתר על ידי חברת החשמל לישראל בע"מ.
החלטה 542 קובעת כי התמורה עבור מכירת האתרים הנמכרים במסגרת הרפורמה תהיה בשווי הוגן של הנכס ובכל מקרה לא תפחת משווי המכירה, בתוספת שווי הקרקע, כפי שנקבע על ידי הרשות.
על מנת לקבוע את שווי הקרקע, הרשות הזמינה הערכת שמאות מקרקעין להערכת שווי הקרקע עבור האתר, ששטחו כ־123 דונם עבור אתר אלון תבור, כ־129 דונם עבור אתר רמת חובב ו־170 דונם עבור אתר חגית.
ההערכה עברה ביקורת תיאורטית על ידי אגף שמאות מקרקעין במשרד המשפטים, ומסקנת הביקורת היא שניתן לאשרה.
ההערכה הוזמנה לצורך קביעת עלות תעריפית שתוכר לחח"י במסגרת יישום מכירת אתרי הייצור של החברה בהתאם לרפורמה במגזר החשמל.
ההערכה מבוססת על העקרונות הבאים: מתקיימים תנאי שוק חופשי; קריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון (שווי שוק) כאשר הקרקע ריקה, פנויה וחופשית מכל חוב שעבוד, משכנתא וזכויות צד שלישי; ההערכה מבוססת על עסקאות השוואה מהסביבה הקרובה וכן ממכרזי רשות מקרקעי ישראל בסביבת הנכס, עם התאמות למיקום נושא החוות הדעת.
צירפנו 5 הערכות שווי קרקע שפורסמו עד כה: